¿QUÉ HAGO SI EL INQUILINO NO ME PAGA ¿QUÉ ME PASARÁ SI NO PAGO LA RENTA DE LA VIVIENDA ?

¿QUÉ HAGO SI EL INQUILINO NO ME PAGA POR LA VIVIENDA ARRENDADA? ¿QUÉ ME PASARÁ SI NO PAGO LA RENTA DE LA VIVIENDA AL PROPIETARIO?

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En virtud de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, se produjo una reforma del juicio de desahucio, que fue denominada “desahucio expres”. El pasado 1 de noviembre entró en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, en virtud de la cual se intenta dar celeridad a este tipo de procedimiento de desahucio, propiciando que el propietario de la vivienda pueda disponer cuanto antes de la misma.

Si somos inquilinos debemos saber que si dejamos de pagar una sola renta, el propietario tiene derecho a demandarnos para resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento (impago), reclamarnos las cantidades que adeudemos y echarnos de la vivienda.

Si bien, debemos tener en cuenta que existe la posibilidad de enervar la acción, lo cual significa que el inquilino podría consignar judicialmente las cantidades adeudadas al momento de la consignación y de este modo dejar sin efecto el procedimiento iniciado contra él.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta posibilidad solo existe si el propietario no ha requerido fehacientemente de pago en el plazo de un mes antes de interponer la demanda y que el inquilino no haya enervado anteriormente en otro procedimiento instado por el propietario en relación con el mismo contrato de arrendamiento.

Es decir, si somos propietarios y queremos evitar que el arrendatario tenga la posibilidad de enervar la acción (“paralizar el procedimiento judicial”), deberemos enviar un burofax requiriéndole de pago de las cantidades adeudadas y en caso de que en este plazo no pagara, podríamos interponer la demanda de desahucio sin que el arrendatario tuviera la posibilidad de enervar.

O bien, si es la segunda vez que le demandamos por falta de pago de la renta, teniendo en cuenta que la primera demanda fue enervada, sabremos que esta posibilidad no se dará en esta ocasión, es decir, el procedimiento seguirá hasta al final.

La novedad en la reforma es que ahora el plazo para poder enervar la acción es de 10 días desde la notificación de la demanda, antes podía pagarse las cantidades adeudadas hasta el mismo día previsto para la celebración del juicio, por lo que el plazo se ha acortado ostensiblemente.

Ante la recepción de una demanda de desahucio, pueden tomarse varias posturas:

a) pagar las cantidades reclamadas y las demás adeudadas a los 10 días de recibir el requerimiento judicial con la demanda, en el caso que se den los requisitos antes comentados. En este caso la acción queda enervada, se dictará una resolución judicial que así lo recoja y el procedimiento finalizará, pudiendo el arrendatario seguir ocupando la vivienda;

b) desalojar la vivienda, el procedimiento seguirá en cuanto a las cantidades adeudadas;

c) oponerse a la demanda por entender que no adeuda la cantidad reclamada, en este caso el procedimiento seguirá con la celebración del juicio y la sentencia que resuelva las cuestiones planteadas;

d) no hacer nada, en este caso se terminará el proceso, por entenderse que se da consentimiento al desahucio, sin embargo, si se sigue viviendo en la casa se estarán generando nuevas rentas que irán engrosando las cantidades adeudadas.

También cabe la posibilidad de que el propietario dé la opción al arrendatario de entregar la vivienda a cambio de condonar la totalidad o parte de las cantidades adeudadas y las costas si desaloja la vivienda en un plazo no inferior a 15 días desde la recepción de la demanda judicial.

En otra palabras, si al propietario lo que le urge es la recuperación de la vivienda, ante el impago del arrendatario, tiene la opción de perdonarle la adeuda a cambio de la entrega inmediata (no inferior a 15 días) de la vivienda.

De este modo si la cantidad no es muy elevada o le interesa al propietario, puede recuperar antes la vivienda y disponer de la misma, sin esperar a la entrega judicial (lanzamiento) que, siempre tardará más de los 15 días mínimos exigidos.

En el caso de que al recibir la demanda se optara por pagar las cantidades reclamadas, pero ya no existiera la posibilidad de enervar la acción, el procedimiento seguiría adelante en relación con la resolución contractual por impago, si bien no se reclamarían las cantidades ya satisfechas.

O lo que es lo mismo, se pagaría la deuda pero no se tendría derecho a seguir ocupando la vivienda.

En resumen, este tipo de procedimientos, en principio, son muy claros en su contenido: existe un contrato de arrendamiento por el que el arrendatario se obliga a pagar una renta determinada. El impago de la misma da lugar a la resolución contractual con la obligación de devolución de la vivienda y al pago de las cantidades que se devenguen por su ocupación.

Con la anterior regulación nos veíamos en muchos casos abocados a un juicio en el que lo único que se pretendía era alargar el procedimiento sin existir una causa que justificara la celebración de la vista, puesto que, la cuestión es simple o se ha pagado la renta o no se ha pagado.

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Actualmente, con la nueva reforma, parece que se ha intentado que esto no ocurra y con ello evitar la celebración de juicios vacíos de contenido.

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